از مراحل قانونی تحویل کلید به مستاجر چقدر میدانید؟

 چه زمانی باید کلید را به مستاجر تحویل داد؟ شاید این سوالی باشد که برای برخی پیش بیاید. گاهی ممکن است مستاجر درخواست نماید کلید را زودتر از موعد تحویل بگیرد. در این صورت آیا موجر می تواند این کار را انجام دهد؟

قوانینی برای موجر و مستاجر در قانون پیش بینی شده‌است که چگونگی اجرای قرارداد تا زمان تحویل کلید را بیان کرده است. تحویل زودهنگام یا تاخیر در تحویل کلید، هر کدام بار قانونی داشته و می تواند به ایجاد دردسرهایی برای طرفین بیانجامد. با ما همراه باشید تا زمان تحویل کلید به مستاجر طبق مواد قانونی را بررسی نماییم.

اجاره نامه و انواع آن

اجاره نامه قراردادی است که بین طرفین معامله، موجر و مستاجر منعقد می شود. در ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره آمده‌است: «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند»

در اجاره نامه، جزئیات ملک مورد نظر، شرایط و میزان ودیعه و اجاره بها و تاریخ تحویل کلید نیز ذکر می شود. اجاره نامه انواع مختلفی دارد:

اجاره نامه رسمی

این اجاره نامه ها در محضر تنظیم و ثبت می شوند. اجاره نامه رسمی اعتبار بیشتری دارد و در دادگاه به عنوان سندی محکم می توان از آن استفاده نمود.

اجاره نامه بنگاهی

این نوع از اجاره نامه ها در آژانس های املاک تنظیم می گردند و مشمول ماده 10 قانون مدنی می شوند که می گوید: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده ‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»

اجاره نامه دستی

اجاره نامه دستی بین موجر و مستاجر نوشته و امضا می شود و برای ثبت آن به محضر یا بنگاه مراجعه نمی شود. بدیهی است این نوع از اجاره نامه اعتباری کمتری دارد و شاید نتوان به خوبی در دادگاه از آن استفاده نمود.

قوانین مربوط به تحویل کلید به مستاجر

تمامی معاملات مربوط به فروش یا اجاره ملک، دارای قوانین خاص و مشخصی هستند که حقوق و حدودی را برای طرفین قرارداد ایجاد می کند.

بر اساس قوانین، قرارداد زمانی کامل شده محسوب می‌شود که ملک به مستاجر یا خریدار تحویل داده‌شود. اگر در انجام این کار تاخیری از جانب خریدار روی دهد، ملزم به پرداخت خسارت می باشد.

اگر ملک مورد نظر به فروش رفته، بهتر است تا زمانی که 90 درصد از کل مبلغ معامله را دریافت نکرده اید، اقدام به تخلیه منزل نکنید. زیرا ممکن است خریدار با تصرف ملک و شکستن قفل، ملک را در اختیار گرفته و ادعا کند ملک را از فروشنده تحویل گرفته است.

وجود یک شخص ثالث در هنگام معامله و تحویل کلید، چه در زمان فروش و چه در زمان اجاره، می تواند برای جلوگیری از مشکلاتی که ممکن است پیش بیایید، مؤثر باشد. مثلا خریدار ادعا کند کلید با تاخیر به وی داده‌شده یا کل ثمن معامله را پرداخته‌است.

ثبت تاریخ تحویل کلید در صورت جلسه تحویل ملک

پس از آن که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر بسته شد، مالک باید تاریخ دقیق تحویل ملک به مستاجر را در آن قید نماید و در تاریخ مقرر نه زودتر و نه دیرتر، ملک را تحویل دهد. این بخش در ماده 5 اجاره نامه آمده‌است و تاریخ باید به روز، ماه و سال قید شده‌باشد.

«ضمن امضای قرارداد ملک موضوع این اجاره نامه به مستاجر تسلیم شد و مستاجر نیز ضمن قرارداد به تحویل ملک اقرار نمود.»

صورت جلسه مربوط به تحویل ملک، دارای موارد فراوانی است که باید به آن دقت شود چرا که در آینده می تواند باعث ایجاد مشکلاتی برای طرفین شود. از جمله چک کردن شیرآلات، تأسیسات برق، تجهیزات آشپزخانه و ….

به این ترتیب مشخص می شود که مستاجر مسئول خرابی و کمبودهای قبل از تحویل ملک نبوده و نباید هزینه را برای آن پرداخت نماید.

اگر تحویل ملک مورد نظر، همزمان با امضا اجاره نامه نباشد، باید در قسمت توضیحات و یا در پشت برگه و برگه ای جداگانه، با ذکر تاریخ دقیق ثبت شده و به امضای طرفین برسد.

 

شرایط تحویل کلید به مستاجر

طبق قانون، از جمله تعهدات موجر، تحویل به هنگام ملک به مستاجر است؛ بدون اینکه هیچ گونه مانعی برای استفاده از آن وجود داشته باشد. اگر مالک از تحویل ملک خودداری کرد، دادگاه وی را ملزم به این کار می نماید.

مگر اینکه بعد از عقد قرارداد ملک در معرض خطراتی چون سیل، زلزله، آتش سوزی و غیره قرار گرفته باشد و دیگر قادر به تحویل آن نباشد. در این صورت قرارداد باطل می شود. از دیگر مسائلی که در هنگام تحویل گرفتن ملک باید به آن دقت داشت، تحویل صورت جلسه تحویل ملک به همراه اجاره نامه تنظیم شده، شماره قرارداد و تاریخ زمان تحویل ملک است.

مراحل قانونی تحویل کلید

بازدید نهایی

قبل از اینکه کلید را از مالک تحویل بگیرید، بهتر است یک بار دیگر همراه با موجر به ملک مورد نظر رفته و از تخلیه بودن آن مطمئن شوید. سعی کنید کلید را در محضر یا آژانس املاک تحویل نگیرید، بلکه در خانه و با حضور مالک باشد.

چک کردن تجهیزات منزل

اگر در هنگام عقد قرارداد اجاره، در آن ذکر شده که بخشی از منزل تعمیر شود و یا اینکه وسایلی که خراب بوده تعویض گردد. بهتر است قبل از تحویل کلید آن را چک کرده و از سالم بودن آن ها مطمئن شوید.

تحویل پارکینگ و انباری به مستاجر

یکی از مواردی که در هنگام تحویل کلید باید به مستاجر داده‌شود، تحویل پارکینگ و انباری است. پارکینگ و انباری از متعلقات ملک محسوب شده و در سند آمده‌است. بنابراین در هنگام تحویل کلید مشخصات این دو مورد را با آنچه در سند آمده تطبیق دهید.

تعویض قفل ها

اولین کاری که بعد از تحویل کلید باید انجام دهید، تعویض قفل درهاست. احتمالا فروشنده کلیدهایی را به آژانس های املاک مختلف داده‌باشد. شاید هم افراد دیگری باشند که کلید خانه در اختیارشان باشد. بنابراین برای جلوگیری از هر اتفاقی و تضمین امنیت خانه، قفل ها را عوض کنید.

عواقب قانونی عدم تحویل کلید به مستاجر

عدم تحویل کلید بر اساس تاریخ ذکر شده در صورت جلسه، از جمله مشکلاتی است که ممکن است بین موجر و مستاجر پیش بیاید. طبق قانون، عدم تحویل کلید به مستاجر جرم بوده و مستاجر می تواند با تنظیم شکوائیه ای از مالک شکایت کند. دادگاه بعد از بررسی دقیق حکم، مالک را ملزم به تحویل کلید می کند.

در ماده 476 قانونی مدنی چنین آمده‌است: « موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ دارد.»

در ماده 477 قانون مدنی شرایط تحویل ملک را چنین بیان کرده است: «موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که مستاجر بتواند، استفاده مطلوبه را بکند.»

مستاجر می تواند تا زمانی که کلید به او تحویل داده‌نشده، اجاره بها را نیز پرداخت نکند. اگر مالک از تحویل کلید امتناع کند، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ نماید. اما اگر نخواهد این کار را انجام دهد؛ قانون به او اجازه می دهد برای دریافت اجرت المثل منافع، به موجر رجوع کند.

اگر در قرارداد، برای تاخیر در تحویل کلید به مستاجر، خسارتی تعیین شده‌باشد؛ مستاجر می تواند با ارائه دادخواستی خسارت تاخیر در تحویل کلید را از وی مطالبه نماید.

تحویل زودهنگام کلید به مستاجر

گاهی ممکن است مستاجر از مالک بخواهد زودتر از موعد قانونی کلید را تحویل دهد. اگر مالک این کار را انجام داد، بدون اینکه تاریخ آن را ثبت نماید؛ نمی تواند بابت دخل و تصرفاتی که مستاجر در ملکش انجام می دهد از وی شکایت کند. بنابراین اگر قصد دارید قبل از زمان تعیین شده در قرارداد کلید را به مستاجر تحویل دهید، تاریخ دقیق آن را در برگه ای ثبت کرده و توسط موجر و مستاجر و شخص ثالثی امضا شود.

حرف آخر

گاهی روابط بین موجر و مستاجر می‌تواند بسیار پیچیده و مشکل شود. برای همین قانون گذار، فصلی را به روابط موجر و مستاجر اختصاص داده‌است. تحویل کلید به مستاجر، به معنی تسلیم کردن ملک به وی است. طبق قانون هنگام تحویل کلید باید شرایطی طی شود که راه را بر تمام مشکلات حقوقی ببندد. تحویل کلید چه زودتر از موعد مقرر انجام شود و چه دیرتر صورت بگیرد، بار حقوقی داشته و می تواند باعث ایجاد مشکلاتی برای طرفین شود. بنابراین باید همیشه بر اساس قانون پیش رفت و به تمام جزئیات نیز دقت نمود، تا در صورت بروز مشکل بتوان به آسانی از آن عبور کرد.